A crise chegou para o mercado imobiliário. É a hora de comprar?

Em algumas capitais, os preços estão estagnados ou crescem abaixo da inflação; paradeira no setor beneficia consumidores dispostos a negociar

Victor Bichuetti: oportunidade perfeita para comprar o segundo imóvel

A ideia de que o Brasil vivencia uma bolha no mercado imobiliário causa debate há quase uma década. Enquanto milhares aproveitaram a expansão e o barateamento do crédito para comprar suas casas, outros tantos - descrentes de que os valores pudessem se manter sempre em alta - preferiram esperar o momento em que os preços começassem a cair. A teoria da bolha ainda não foi comprovada. Mas a chegada da crise econômica começa a ter seus efeitos sobre os imóveis. O índice FipeZap de fevereiro mostra que os preços estacionaram nas capitais brasileiras. Mais ainda: pela primeira vez desde que foi criado, o indicador começa a captar quedas. O Distrito Federal é um caso exemplar: o avanço dos preços em 12 meses é de 0,18%. Descontada a inflação do período, trata-se de uma queda real de quase 8%. Especialistas consultados pelo site de VEJA garantem: não haverá um derretimento de preços. Mas, em 2015, quem estiver disposto a comprar encontrará o caminho livre para negociar descontos impensáveis bem pouco tempo atrás.

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Uma série de fatores conjunturais explica a desaceleração. A espiral de decisões erradas tomadas pelo governo Dilma Rousseff desde 2011 assustou o setor produtivo, que parou de investir e, consequentemente, interrompeu a criação de novos postos de trabalho. Inseguros, consumidores passaram a hesitar antes de aderir a um crédito imobiliário: temerosos pelo emprego, também viam a inflação corroer a renda e os juros bancários subirem sem cessar. A taxa básica de juros definida pelo Banco Central, que estava em 7,5% em janeiro de 2014, agora alcança 12,75%. Como consequência, a taxa média de juros das operações de financiamento imobiliário voltou a crescer, segundo dados do próprio BC. No caso de pessoas físicas, ela fechou janeiro em 9,29% ao ano - em dezembro estava em 8,87%.
As taxas cobradas pela Caixa Econômica Federal, que responde por 70% da carteira de crédito imobiliário, não subiram na mesma toada que a Selic. Mas, no país de Lula e Dilma, que fizeram do consumo o principal sustentáculo da economia, a alta dos juros básicos impacta diretamente todas as linhas de crédito que são financiadas com recursos privado. Ou seja, parcelas de todos os tipos ficam mais caras e pesam no orçamento da população, que já está endividada. "A queda no poder de compra nesse momento impacta até mais o mercado imobiliário do que outros setores da economia, pois a decisão de investimento em um imóvel costuma ser de longuíssimo prazo. É um compromisso entre 20 e 30 anos", diz Viktor Andrade, sócio da área imobiliária da consultoria da Ernst & Young.

Preços imóveis(VEJA.com/VEJA.com)

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a falta de segurança dos brasileiros para assumir tal compromisso fez com que as vendas nas capitais despencassem. Em São Paulo, o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) computou redução de 77% em janeiro, em relação a dezembro - e queda de 28% ante janeiro de 2014. A expectativa da entidade para 2015 é de queda de 10% nas vendas na comparação com o ano passado - que já foi considerado um ano ruim. "No segmento residencial, o brasileiro tem um comportamento estranho. Assim como no mercado de ações, ele gosta de comprar imóveis quando o mercado está transmitindo credibilidade. E paga caro por isso", explica Fernando Sita, diretor geral da imobiliária Coelho da Fonseca. "Mas é nesses momentos que surgem as melhores oportunidades", afirma.

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Justamente em busca desse 'achado' estava Victor Bichuetti, que trabalha no setor financeiro. Aos 31 anos, ele quer fechar ainda neste semestre a compra do segundo imóvel. O primeiro que adquiriu, alugou para um amigo. O segundo será comprado junto com a namorada. Depois de pesquisar preços e juros desde meados do ano passado, Bichuetti conseguiu só agora encontrar condições atraentes para o apartamento dos sonhos em Alphaville, região metropolitana de São Paulo. "Eu identifiquei no ano passado, em pesquisas, que haveria uma contração da economia em 2015 e, consequentemente, redução da demanda por imóveis. Pela lei da oferta e procura, percebi que se tivesse paciência e esperasse um momento de preços mais baixos, conseguiria fechar um bom negócio", conta. A paciência foi recompensada: o casal conseguiu, via negociação, baixar em 25% o valor do metro quadrado do imóvel novo, que passou de 6.400 para 4.800 reais.

Top 5 bairros(VEJA.com/VEJA.com)

A situação vivida por Bichuetti deve se repetir à exaustão enquanto perdurar a crise econômica, na avaliação de Igor Freire, diretor de Vendas da Lello Imóveis, corretora que atua em São Paulo. "Num passado não muito distante, quem ditava as regras (preços e condições de pagamento) era o vendedor do imóvel. Agora o mercado ganhou concorrência, pois as construtoras estão competindo diretamente com os imóveis usados. E quem passou a dar as cartas é o cliente final", diz. Freire conta que os negócios vêm sendo fechados a valores, no mínimo, 10% abaixo dos estipulados pelos vendedores. "Agora, quem vende tende a aceitar melhor os financiamentos e até a ​receber outros imóveis como parte do pagamento, o que não se via antes", diz.
Contudo, há uma exceção à regra: imóveis acima de 2 milhões de reais continuam com a procura alta e com potencial de negociação baixo. "Esse tipo de bem continua sendo vendido da mesma forma que antes. O que vemos de diferente é uma demora maior para fechar o negócio porque as pessoas estão pesquisando mais, pensando mais", explica Fernando Sita, da Coelho da Fonseca. Ele conta que a demanda por esse segmento cresceu 15% no primeiro bimestre de 2015 em relação a 2014.
Os especialistas ouvidos pelo site de VEJA são categóricos ao afirmar que não haverá derretimento de preços, tal como se viu durante a crise das hipotecas nos Estados Unidos, em 2007. O déficit habitacional no país ainda é representativo e programas como o Minha Casa Minha Vida ajudam a impulsionar os preços de terrenos e de materiais de construção nas periferias, o que tem efeito direto sobre os preços nas áreas mais centrais das grandes cidades. Contudo, o consenso é de que os anos de ouro vistos entre 2008 e 2013 não devem se repetir num futuro próximo. O índice FipeZap mostra que, nos últimos 12 meses, o preço do metro quadrado avançou acima da inflação em apenas seis das 20 maiores cidades do Brasil. No Rio de Janeiro, por exemplo, onde a alta em 12 meses chegou a 44% em 2011, atualmente está em 5,55% - abaixo do índice de inflação oficial, que marca 8%. Cristiano Rabelo, que dirige a consultoria imobiliária Prospecta e é professor da Fundação Getulio Vargas (FGV), resume bem o que Brasil deve vivenciar a partir de agora no mercado imobiliário: "O momento é de volta à normalidade".